Приобретение жилой недвижимости по договору пожизненного содержания - что необходимо знать?

Договор пожизненного содержания один из дешевых способов приобретения квартиры, когда пенсионеры в обмен на уход за ними и содержание при жизни готовы отдать свою квартиру после смерти. И поскольку такой вид покупки жилой недвижимости, как и многие другие, имеет свои юридические и финансовые риски, в этой статье мы расскажем о некоторых нюансах такого способа получения жилья.

С чего стоит начать

Прежде всего, до начала сделки юристы советуют узнать, если до этого вы не были знакомы, с каким человеком вам предстоит иметь дело, если до этого вы не были знакомы. При этом это касается как покупателей, так и тех, кто отчуждает недвижимость. Для этого пообщайтесь с соседями этого человека, его знакомыми, узнайте, чем он занимается, факты из его биографии. Особенно, если вы намерены помогать по хозяйству пенсионеру. Конечно, это все относится больше к человеческим отношениям, однако так вы сможете уберечь себя от обмана, где помимо историй о выброшенных и беспомощных стариках, встречаются и такие, где бедные пенсионеры разрывали договора со своими инвесторами и к тому же не с одними.

Так, юрист Зореслав Замойский, приводит в пример историю, где честная и порядочная женщина, заключив договор с супружеской парой пенсионеров о пожизненном содержании в обмен на право получения в собственность дом после их смерти, жила и помогала им по хозяйству. И хотя покупательница честно выполняла все обязанности по дому, следила за хозяйством и помогала пенсионерам, в договоре был недостаток, который заключался в том, что владельцы имели право расторгнуть договор по своему желанию в случае не надлежащего ухода за ними и не выполнения своих обязанностей, чем они и воспользовались. В итоге, женщина оказалась на улице. Поэтому во избежание подобных ситуаций необходимо быть очень внимательным ко всем пунктам договора.

Договора данной сделки могут быть двух видов. Первый вариант – договор пожизненной ренты, согласно которого покупатель будет рассчитываться с владельцами только деньгами. Как правило, такой вариант договора предпочтительнее для покупателя, поскольку ежемесячное перечисление средств через банк не требует посещения пенсионера, а чеки являются документальным подтверждением выполнения условий сделки. Второй вариант, это договор содержания с иждивением, предпочтительнее для владельца квартиры, которому сложно ухаживать за собой, в соответствии с которым покупатель берет на себя бытовые обязанности. В этом случае к денежным услугам добавляется и оказание услуг, например лечение в санатории или отдых, медицинский уход. В этом случае могут возникнуть проблемы с доказательством добросовестного выполнения своих обязанностей, ведь как доказать, что вы готовили еду, или убирали квартиру. Юристы, при заключении такого договора, рекомендуют заключиться поддержкой соседей, которые при возникновении конфликтной ситуации в качестве свидетелей подтвердят выполнение взятых вами обязательств. Помимо этого, процесс оказания услуг можно фиксировать на фото или видео, если вы сами беретесь за выполнение обязанностей. Еще один вариант – брать ежемесячные или ежеквартальные расписки с подопечного, что с вашей стороны все его пожелания были выполнены, и он не имеет к вам претензий. Документальным подтверждением будут сопровождаться и услуги сиделок и других компаний по оказанию социальных услуг.

Особенности и важные нюансы

Отношения сторон при заключении договора пожизненного содержания регулирует Гражданский кодекс Украины (ст. 744-758). После подписания сделки, недвижимость переходит в собственность попечителя, с тем, условием, что он не имеет права ее продавать, дарить, закладывать и прочее до смерти подопечного. Попечитель обязан обеспечить пенсионера жильем, поэтому, как правило, он продолжает проживать в своей же квартире. Поэтому после заключения договора, покупатель не может поселиться в приобретенную квартиру, кроме тех случаев, когда между попечителем и продавцом существует договоренность по поводу совместного проживания, для ежедневного ухода, например. В договоре указывается стоимость оговоренная стоимость квартиры, величина первого платежа, размер ежемесячной выплаты хозяину квартиры. Также в договоре закрепляется, что сумма выплат будет пересчитываться с учетом ежегодной инфляции в страны.

В договоре прописывается информация, о том что квартира не находится в залоге.

Покупатель, должен иметь в виду, что в случае если недвижимость пострадает от пожара, наводнения, землетрясения или других катастроф, вплоть до ее полного уничтожения, вернуть потраченные средства будет невозможно. И этот пункт обязательно прописывается в договоре. Помимо этого, покупателю придется продолжать выполнять свои обязанности по отношению к пенсионеру вплоть до его смерти. Избежать такого риска можно лишь застраховав имущество.

Необходимо также знать, что организация и все расходы, касающиеся похорон хозяина квартиры, по закону должен взять на себя попечитель, даже если в договоре этот пункт не прописан.

Особое внимание необходимо уделить пунктам, которые касаются изменений условий договора и его расторжения. Юристы рекомендуют, прописать пункт о том, что договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Любые поправки, в том числе и расторжение договора должно совершаться только по обоюдному согласию. В противном случае можно остаться ни с чем, а потраченные средства никто не вернет.

Стоит уделить внимание и самим документам на недвижимость. В документах должны быть указаны площадь, территория, в случае частного дома, все постройки на этой территории и документы на землю.

Договор в письменной форме заверяется у нотариуса, а затем его регистрируют в Государственной регистрационной службе.

На что стоит обратить внимание

Один из самых главных моментов, который должен знать покупатель – любой гражданин, который является дееспособным, то есть осознает свои действия и их последствия, не зависимо от состояния здоровья, возраста и трудоспособности может отчуждать недвижимость. Поэтому, прежде чем заключать договор пожизненного содержания, необходимо удостовериться в состоянии психического здоровья подопечного. Для этого, просите справку о дееспособности пенсионера.

Если в качестве подопечных выступает супружеская пара, договор должны подписать двое. А при заключении договора с одним из супругов, сделка будет законной, если ее подписали после выведения части жилья, принадлежавшей подопечному, и которая затем перейдет попечителю.

В случае кончины попечителя при жизни хозяина недвижимости, все обязанности по уходу за пенсионером и права на получения квартиры переходят наследникам покупателя. Если же наследники отказываются от этого наследства, все расходы, связанные с подопечным не подлежат возврату, а право собственности на квартиру возвращается владельцу квартиры.

Стоимость

На сегодняшний день наблюдается повышенный интерес к такому варианту приобретения квартиры. Хотя эксперты и называют разные цифры средней стоимости квартиры по договору пожизненного содержания, тем не менее, их цены не могут не радовать. Так, обычная однокомнатная квартира в Харькове может обойтись в 9 тыс. долларов. А в Киеве такие квартиры в районе Оболони можно приобрести за 23-25 тыс. долларов.

При этом сумма ежемесячных выплат в среднем составляет 700-800 гривен. А сумма первоначального взноса обычно не превышает 30-40% рыночной стоимости квартиры.

При этом стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и ежемесячных выплат, покупатель берет на себя оплату коммунальных услуг, а также расходы, связанные с оформлением договора, уплатой госпошлины (1% от суммы сделки), оплачивает нотариальные услуги и государственную регистрацию.

Не стоит забывать и о страховании недвижимого имущества, о чем уже упоминалось.

В заключение хочется сказать, что, несмотря на то, что покупка жилой недвижимости по договору пожизненного содержания и является наиболее дешевым способом приобретения жилья, прежде чем пойти на такой шаг, стоит понимать, что такая недвижимость относится к дольно специфичным приобретениям и сопровождается определенными рисками.

По материалам: http://www.domik.net/