Давно уже прошли те времена, когда государство выступало главным доминантом в жизни всех людей, а огромные очереди на получение изолированного жилья для граждан являлись распространенным явлением. С переходом страны на этап развития рыночных отношений правила рынка затронули также и сферы отношений, связанных с недвижимостью. Таким образом, в сложившихся условиях задача обеспечения граждан жильем ложилась на собственные плечи людей. В связи с такой ситуацией более оживленно начал развиваться рынок недвижимости: создание негосударственных организаций, частных предпринимателей, которые выбрали операции на рынке недвижимости, как основную свою деятельность, которая приносила им доход. В силу таких обстоятельств особо актуальными стали вопросы правового регулирования и порядка осуществления операций с недвижимостью.
Рынок – сложнейшее социально-экономическое образование, в основе которого лежат рыночные принципы экономики. Важнейшими принципами рыночной экономики являются:
- свободный выбор;
- свободное ценообразование;
- свободная конкуренция
Следует отметить, что ни в одной из стран указанные принципы не используются «в чистом виде». Они всегда дополняются нерыночными методами. Поэтому вряд ли где-то в мире существует полностью «свободный рынок» - любой рынок является управляемым, регулируемым. Однако пропорции рыночных и нерыночных методов, а также цель и предыстория их ведения в каждом случае свои. Данные принципы применимы и к рынку недвижимости.
Наиболее часто под рынком недвижимости понимается сфера оборота прав на объекты недвижимости. Поскольку отношения собственности во многих юридических системах традиционно включают три правомочия – владение, распоряжение и пользование, наиболее полным было бы следующее определение: рынок недвижимости – это система отношений, возникающих в отношении владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование данных объектов.
Далее рассмотрим понятие недвижимости согласно нашему законодательству. Согласно ст. 181 ГК {2} недвижимость – земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их предназначения.
В Законе об ипотеке {24} приведено похожее определение: недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
Закон №889 {18} следующим образом трактует понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость)- объекты имущества, которые располагаются на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств) , а также земля.
Развитие рынка недвижимости Украины можно разделить на следующие этапы:
- 1993-1996 гг. - создание и формирование рынка. Оно началось во время массовой приватизации жилья. Данный этап сопровождался увеличением цен, а также одновременно возросло и количество операций с недвижимым имуществом.
- 1997-1998 гг. - период ценовой стабилизации. В первую очередь это касается Киева и городов - миллионников. В регионах понижение цен началось раньше. Все это сопровождалось понижением количества операций на рынке.
- 1999-2000 гг. - период резкого падения цен. Стремительное падение цен в 2000 году привело к увеличению спроса на рынке недвижимости и, соответственно, к росту физического объема рынка. Все это повлекло изменение тенденций на рынке и появления нового этапа.
- 2001 г. Начало медленного, постепенного, незначительного роста цен, который в настоящее время трансформировался в интенсивный
Рынок недвижимости, взаимодействуя с рынками товаров, услуг и капиталов, является одной из важнейших составляющих любой национальной экономики.
Исследование состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости – едва ли не самое излюбленное направление публикаций, посвященных проблемам сферы недвижимости. И это вполне оправдано, так как именно от спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
Ясно, что реальную ценность имеют исследования, основанные на использовании богатого фактического материала. Однако анализ фактического материала сам имеет ценность лишь тогда, когда в основу его положены правильные методологические принципы, отражающие специфику исследуемого явления. Поэтому необходимо в первую очередь отметить основные факторы, определяющие состояние и динамику рынка недвижимости, а также оказывающие влияние на спрос и предложение на рынке:
- экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение;
- политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности;
- социальные и демографические факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и уровень и тенденции преступности;
- административные факторы: постоянные и временные ограничения; налоговый режим, условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.);
- природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология
- окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. В то же время на спрос недвижимости существенно влияет и ипотечное кредитование, так как на данный момент в основном недвижимость приобретается через кредитование.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
- за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
- за счет изменения типа использования;
- за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Отличительной особенностью рынка недвижимости является низкая эластичность предложения в зависимости от повышения или понижения цен. Низкая эластичность по цене характерна и для спроса – даже если цена существенно снизится, это вовсе не означает, что спрос на недвижимость существенно возрастет. Объясняется это тем, что цена на недвижимость, как правило, многократно превышает уровень доходов большинства населения, поэтому ее снижение или повышение даже на десятки процентов не может серьезно повлиять на объем спроса.
Дальше мы рассмотрим существующие классификации на рынке недвижимости. Классификация позволяет объединить различные виды недвижимости в группы, однородные по своему назначению, эксплуатационным качествам и цене. А также дает всем участникам рынка возможность «разговаривать на одном языке», одинаково использовать и понимать одну и ту же терминологию.
Недвижимость можно разделить на жилую и нежилую.
Жилая недвижимость (жилой фонд) включает в себя жилые дома и помещения. Жилые дома и помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. К жилому фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и прочих нужд промышленного характера.
Нежилая недвижимость (нежилой фонд) включает в себя административные, производственные и другие помещения, не предназначенные для проживания граждан. В основном. Также нежилую недвижимость в практике именуют коммерческой.
Кроме того, рынок жилой и нежилой недвижимости подразделяется на первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок недвижимости –ч асть рынка недвижимости, предоставленная вновь созданным и впервые «входящими» на рынок недвижимости объектами.
Вторичный рынок недвижимости – часть рынка, где операции совершаются с объектами , уже бывшими в эксплуатации.
Каждый из указанных рынков имеет свои особенности, свои «плюсы» и «минусы».
С юридической точки зрения преимущества первичного рынка состоят в том, что там обращаются объекты, имеющие минимальную юридическую историю.
С экономической – объекты, представленные на первичном рынке, требуют существенно меньших эксплуатационных затрат.
С точки зрения местоположения объекты, представленные на вторичном рынке, как правило, предпочтительнее объектов первичного рынка (хотя возможно и обратное).
С точки зрения социальной однородности окружения первичный рынок предоставляет лучшие, нежели вторичный, возможности.
С точки зрения эластичности (способности к изменениям в зависимости от цены) предложение на вторичном рынке легче адаптируется к ценам, нежели предложение на на первичном, где быстро увеличить объем предложения невозможно.
А также продавцы. На первичном рынке – это предприниматели, заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, на вторичном – простые обыватели, стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи, но не всегда ограниченные в сроках продажи.
